不動産建築による相続対策

「更地にアパートなどを建てると相続税対策になる」とよく言われています。
その通りですが、なぜそうなるのかを説明したいと思います。

具体例）更地の相続税評価額１億円、現金5000万円でアパートを建てた場合

（建物を建てる前）
土地の相続税評価額 1億円
現金   5000万円
合計   1億5000万円


(建物を建てた後）
借地権30％ アパートは満室、建物の固定資産税評価額は建築費の70％と仮定

土地の相続税評価額 1億円－1億円×30％×70％＝7900万円
建物の評価額 5000万円×70％－5000万円×70％×借家権割合30％＝2450万円
合計 7900万円＋2450万円＝1億350万円

更地に比べ、アパートが建つと使用が制限されるため相続税評価額が下がります。
また、建物の評価（評価とは相続税・贈与税を計算する際に使う金額）は、建築費に比べてかなり安くなりますし、アパートを借りている人もいますので、使用が制限され相続税評価額が下がります。


（差額）
1億5000万円ー1億350万円＝4650万円

上記の通り、建物を建てることによって、相続税の評価額は下がります。
相続税の節税対策にはなるのですが、特にお金を借り入れてアパートを建てる場合には、アパート経営が成り立つかどうかが重要です。
せっかく、相続税対策で建物を建てたのに、思ったような入居率にならず、借入金を返済できないとなると本末転倒です。
相続税対策だけでなく、アパート経営が成り立つのか検討することが重要です。